מה זה היטל השבחה?
היטל השבחה הוא היטל (מס) שנוצר בעקבות עלייה בשווי המקרקעין: דירה, בית, מגרש או כל סוג אחר של נדל"ן.
העלייה בשווי המקרקעין, אינה מתייחסת לעלייה רגילה בשווי השוק, אלא לעלייה בעקבות תוספת של זכויות בנייה או שינוי ייעוד של הקרקע או המבנה.
לעיתים נדרש היטל השבחה בשל שימוש חורג מהיתר הבנייה או מהשימוש המוגדר בתב"ע (תכנית בניין עיר). על אף, שאין בפועל עלייה בשווי, השימוש החורג בפועל, הנו למעשה סוג של השבחה שלא מן המניין, ונדרש לשלם בעדו היטל השבחה.
היטל ההשבחה נשלח לבעל הנכס על ידי הוועדה המקומית של העירייה או המועצה (הרשות המוניציפלית).
חישוב היטל השבחה
היטל ההשבחה הינו בגובה של מחצית (50%) מעליית השווי של הנכס.
בקצרה ניתן לומר, שאם שווי של נכס מסוים קיבל זכויות בנייה נוספות בשווי של 320,000 ₪, אז היטל ההשבחה יעמוד על 160,000 ₪.
ודוגמה קצת יותר מפורטת - נניח שבחלקת קרקע מסוימת יש זכויות בנייה של 200 מ"ר, והורחבו זכויות הבנייה באותה חלקה ב- 80 מ"ר נוספים על הזכויות שכבר היו בה. תחשיב היטל ההשבחה יבוסס על התוספת של ה- 80 מ"ר לזכויות הבנייה.
ראשית, יש לחשב בכמה הושבח הנכס:
80 מ"ר × 4,000 ₪ [שווי למטר מרובע מבונה ביום אישור התכנית] = 320,000 ₪
כלומר, הנכס הושבח בגובה של 320,000 ₪, ולכן, היטל ההשבחה יהיה מחצית מסכום ההשבחה ויעמוד על 160,000 ₪.
מתי משלמים היטל השבחה?
היטל השבחה יחול לרוב במקרים הבאים:
- מכירת נכס או חלקה שיש בהם תוספת של זכויות בנייה
- בנייה על חלקה או מגרש שברשותנו
- הרחבת נכס קיים
- שינוי ייעוד של הקרקע לייעוד שערכו גבוה יותר מבחינה נדל"נית
- שימוש חורג מהשימוש המוגדר בהיתר או בתב"ע (תכנית בניין עיר).
הפחתת היטל השבחה
אז מה ניתן לעשות כאשר מקבלים היטל השבחה? ראשית, להשתדל לא להילחץ. במקרים רבים ניתן להגיע להפחתה של גובה היטל ההשבחה.
בהתאם לתיקון 84, לחוק התכנון והבנייה, לרשות בעל הנכס עומדים 45 ימים מיום קבלת היטל ההשבחה להגיש ערר. הערר הנו שמאות חלופית מטעם בעלי הנכס, ובה מוצגות הסתייגויות והצעה לתיקון גובה ההשבחה שנקבע (שממנו נגזר גובה היטל ההשבחה). הערר שהוגש יובא לדיון בפני שמאי מכריע. השמאי המכריע קובע את הגובה הסופי של היטל ההשבחה.
לכן, מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין מטעם בעל הנכס ולהציג לו את שומת הוועדה המקומית. השמאי יבדוק את היטל ההשבחה ואת הנכס ויעריך האם כדאי להגיש ערר. במידה והוחלט להגיש ערר, שמאי המקרקעין יגיש את השומה הנגדית (שמאות חלופית) לפני תום 45 ימים מיום קבלת היטל ההשבחה. הערר נקרא לעיתים גם "שומה אחרת", מכיוון שהוא מציג חלופה לשומה לפיה נקבע גובה היטל ההשבחה המקורי.
פטור מהיטל השבחה
יש מקרים בהם ניתן להגיש בקשה לפטור מהיטל השבחה:
- בהרחבת נכס עד לשטח של 140 מ"ר - בתנאי שבעל הנכס חותם על תצהיר שיגור בביתו (המורחב) לפחות ארבע שנים.
- בהחזקת נכס או חלקה ארבע שנים לפחות לאחר שאושרה התכניות לתוספת זכויות בנייה או עדכון בתכנית בניין עיר (תב"ע)
על-מנת לקבל את הפטור מהיטל השבחה יש להגיש בקשה לוועדה המקומית.
חשוב לציין, כי יש ועדות מקומיות שמקשות מאוד במתן פטור זה מהיטל השבחה.
קיבלתם היטל השבחה?
אם קיבלתם היטל השבחה ואתם תוהים האם אפשר להפחית אותו או לקבל פטור בגינו, אתם מוזמנים לפנות אלינו.
משרדנו הגיש עשרות רבות של עררים ושומות אחרות לשמאים מכריעים, עם אחוזי הצלחה גבוהים בקבלת הפחתות משמעותיות בגובה היטל ההשבחה.
צרו איתנו קשר ונוכל לעזור לכם להעריך את הסיכויים לקבלת הפחתה, ואם יוחלט להגיש את הערר נעשה כמיטב יכולתנו להגיע לתוצאות הטובות ביותר.